서울 관악구 신림동 675번지 일대 신림7구역이 2026년 1월 19일 오세훈 서울시장의 현장 방문을 계기로 본격적인 재개발 국면에 진입했다.
2011년 정비예정구역 지정 후 용적률 170%의 낮은 사업성으로 2014년 구역 해제를 겪었던 이 지역은 서울시의 사업성 보정계수 2.0 적용과 공공기여율 인하 조치로 사업 재추진 동력을 확보했다.
목골산 자락 경사지라는 입지적 한계를 행정적 지원으로 보완하면서 1,402세대 규모의 대단지 개발이 가시화되고 있다.
사업성 보정계수 2.0 적용으로 용적률 인센티브 확대, 일반분양 40가구 증가
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| 오세훈 서울시장 |
신림7구역은 경사지 특성상 공사비 부담이 크고 분양가는 상대적으로 낮게 책정될 수밖에 없는 구조적 한계를 안고 있었다. 서울시는 이를 해결하기 위해 사업성 보정계수 최댓값인 2.0을 적용했다. 이는 지가가 낮은 지역의 허용 용적률 인센티브를 2배로 확대하는 제도로, 일반분양 물량을 기존 계획 대비 40가구 이상 늘리는 효과를 가져온다.
또한 용도지역이 1종 일반주거에서 2종 일반주거로 상향 조정되면서 용적률은 215%까지 확대됐다. 공공기여율 역시 기존 10%에서 3%로 7%포인트 인하되어 조합원 1인당 분담금 부담이 수천만 원 수준 경감될 것으로 예상된다.
조합 설립 동의율 73%, 10·15 대책 규제가 변수로 작용
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| 오세훈 서울 시장 |
현재 신림7구역의 조합 설립 동의율은 73% 수준으로 집계됐다. 법정 기준인 75%까지 2%포인트를 남겨둔 상황이다. 정부의 10·15 부동산 대책이 조합 설립 이후 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 규제 강화를 담고 있어, 일부 주민들의 동의 결정이 지연되는 요인으로 작용하고 있다.
오세훈 시장은 현장 방문에서 주거환경 개선이 필요한 지역이 규제로 인해 사업 추진에 차질을 빚지 않도록 서울시 차원의 행정 지원을 약속했다. 시장의 직접적인 의지 표명이 동의율 상승에 영향을 미칠지 주목된다.
목골산 인접 1,402세대 대단지, 2종 일반주거 상향으로 주거 환경 개선 기대
신림7구역은 목골산을 인접한 1,402세대 규모의 대단지로 계획되어 있다. 용도지역 상향과 함께 주거 쾌적성이 개선될 것으로 전망된다. 서울시의 신속통합기획 절차를 통해 정비계획 수립 기간이 단축되면서 사업 추진 속도에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 분석된다. 인근 신림 1·2·3구역이 이미 사업 진행 중인 점을 고려할 때, 신림7구역은 관악구 내 마지막 대규모 재개발 사업지로 평가받고 있다.
신림7구역은 서울시의 사업성 보정계수 2.0 적용과 공공기여율 인하라는 행정적 지원을 받으며 사업 재추진 동력을 확보했으나, 10·15 대책으로 인한 규제가 조합 설립 동의율에 영향을 미치고 있어 향후 행정 절차 진행 상황을 지켜볼 필요가 있다.
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