2026년 3월, 서울 동작구에서 주목할 만한 재개발 분양이 예정되어 있습니다. 바로 흑석11구역 재개발 사업으로 탄생하는 '써밋더힐'입니다.
대우건설이 한남더힐의 '더힐' 네이밍을 가져올 만큼 공을 들인 이 프로젝트는 총 1,515세대 규모에도 불구하고 일반분양은 단 424세대(28%)만 공급됩니다. 여기에 84㎡ 기준 최대 27억 원이라는 높은 분양가 전망이 더해지면서, 예비 청약자들 사이에서 "과연 안전마진이 있을까?"라는 질문이 끊이지 않고 있죠.
오늘은 흑석 써밋더힐 청약 전 필요한 정보를 정리해봤으니, 결정을 내리시는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 흑석 써밋더힐, 어떤 아파트인가요?
흑석 써밋더힐은 서울 동작구 흑석동 304번지 일원 흑석11구역 재개발 사업으로 탄생하는 대단지 아파트입니다.
📋 기본 정보
- 위치: 서울 동작구 흑석동 (흑석11구역)
- 규모: 지하 5층~지상 16층, 25개 동
- 총 세대수: 1,515세대
- 일반분양: 424세대 (전체의 28%)
- 시공사: 대우건설
- 브랜드: 써밋 (한남더힐의 '더힐' 네이밍 차용)
대우건설의 프리미엄 브랜드인 '써밋'이 적용되는 만큼, 단지 품질과 커뮤니티 시설에 대한 기대가 높습니다. 특히 한남더힐에서 사용했던 '더힐' 네이밍을 가져올 정도로 대우건설이 이 단지에 거는 기대가 크다는 것을 알 수 있죠.
🗓️ 주요 일정
- 관리처분인가: 2022년 8월 완료
- 현재 상황: 철거 완료, 착공 준비 중
- 일반분양 시기: 2026년 3월 예정
- 입주 예정: 2027년~2028년
2. 분양가는 얼마나 될까? 주변 시세와 비교
가장 궁금하실 분양가부터 살펴볼게요. 정확한 분양가는 모집 공고가 나와야 확실하게 알 수 있습니다. 다만 아래 예상 분양가는 주변 분양가와 최근 상승한 공사비를 고려하여 예상해본 가격이니 참고만 하시길 바랍니다.
💰 예상 분양가
| 전용면적 | 예상 분양가 | 평당 단가 |
| 59㎡ | 18억~20억 원 | 5,100만~5,700만 원 |
| 84㎡ | 24억~27억 원 | 7,000만~8,000만 원 |
84㎡ 기준으로 최대 27억 원이라는 꽤 높은 분양가가 예상되고 있습니다. 평당 8,000만 원 수준이면 서울 내에서도 상당히 높은 축에 속하죠.
📊 주변 시세 비교
그렇다면 이 분양가가 합리적인 걸까요? 주변 시세와 비교해볼게요.
- 흑석센트레빌1차 (16년 차): 84㎡ 약 24.8억원
- 명수대 한강 (39년차): 84㎡ 약 22.9억원
16년 된 구축 아파트가 24억 원에 거래되는데 신축 분양가가 최대 27억 원이면 신축 프리미엄이 3억 원 수준에 그치는 셈입니다.
여기서 흥미로운 비교 대상이 하나 더 있습니다. 바로 명수대 한강인데요, 이 단지는 39년 차 노후 아파트임에도 불구하고 84㎡ 기준 약 22억 원에 거래되고 있습니다. 흑석센트레빌1차(16년 차, 24억)와 비교하면 준신축에 가까운 센트레빌이 고작 2억 원 더 비싼 수준이죠.
왜 이런 현상이 생길까요? 명수대 한강은 흑석역 접근성이 더 뛰어나고 한강 바로 앞에 위치한 프리미엄 입지를 갖췄기 때문입니다. 반면 흑석센트레빌1차는 역세권이나 한강 조망 측면에서 명수대 한강만 못하다 보니, 23년이나 신축임에도 가격 차이가 2억 원밖에 나지 않는 거예요.
이게 바로 흑석 지역 시세의 핵심입니다. 역세권과 한강 조망이라는 입지적 요소가 연식보다 훨씬 중요하다는 걸 보여주는 사례죠.
이런 점을 고려하면 써밋더힐의 가치 평가가 달라집니다. 흑석역 도보 11분에 일부 세대는 한강 조망까지 가능하니, 현재 시점의 안전마진은 다소 아쉬울 수 있지만 반포 인접 입지와 2026년 흑석고 신설, 그리고 입지적 프리미엄을 감안하면 입주 후 시세 상승 여력은 충분하다는 분석이 나오는 이유입니다.
💡 조합원 vs 일반분양 격차
참고로 조합원 분양가는 84㎡ 기준 약 10억 3천만 원입니다. 일반분양가와 14억~17억 원 차이가 나는 거죠. 재개발의 특성상 어쩔 수 없는 부분이긴 하지만, 일반 청약자 입장에서는 부담스러운 게 사실입니다.
3. 청약 경쟁률과 당첨 전략
🎯 공급 물량 분석
전체 1,515세대 중 일반분양이 424세대(28%)만 나온다는 점이 핵심입니다.
서울 재개발 단지 중에서도 일반분양 비중이 낮은 편이라 경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상돼요.
청약 조건 (예상)
정확한 청약 조건은 2026년 3월 공고 때 확인할 수 있지만, 일반적인 재개발 단지 기준으로 예상해보면:
- 투기과열지구: 동작구 흑석동 해당
- 전매제한: 입주 후 2년 이상 예상
- 실거주 의무: 공고 후 확인 필요
- 분양가상한제: 적용 여부 미확정
청약 전략 TIP
- 가점이 높다면: 84㎡ 위주로 공략
- 가점이 낮다면: 59㎡ 소형 타입에서 추첨 노려보기
- 자금 준비: 84㎡ 기준 계약금만 2.4억~5.4억 원 예상
특히 LTV·DSR 규제가 강화된 상황이라 중도금·잔금 대출 계획을 미리 세워두시는 게 중요합니다.
4. 입지와 생활 인프라 분석
흑석 써밋더힐의 가장 큰 강점은 준강남 입지입니다.
🚇 교통 접근성
- 9호선 흑석역: 도보 11분
- 4·9호선 동작역: 도보 15분
- 9호선으로 강남·여의도 빠른 접근 가능
9호선 급행을 이용하면 강남 주요 업무지구까지 20분 이내로 이동할 수 있어요. 출퇴근 시간을 중시하는 직장인들에게는 큰 장점이죠.
🏫 학군 정보
- 초등학교: 흑석초, 은로초
- 중학교: 중앙대부속중
- 고등학교: 흑석고 (2026년 3월 신설 개교 예정!)
특히 흑석고 신설은 이 단지의 핵심 호재입니다. 새로운 고등학교가 생기면서 학군 프리미엄이 강화될 것으로 기대되고 있어요.
🌳 주거 환경
- 뒤편: 서달산·국립현충원 녹지 조망
- 앞쪽: 한강 조망 (일부 세대)
- 커뮤니티: 대우건설 써밋 브랜드 고급 시설
한강 조망이 가능한 세대는 제한적이지만, 전체적으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.
5. 투자 가치, 어떻게 판단해야 할까?
✅ 투자 강점
- 반포 인접 입지: 강남 접근성 우수
- 대단지 효과: 1,515세대로 유동성 확보
- 신학군 호재: 흑석고 신설
- 희소성: 일반분양 28%만 공급
⚠️ 고려해야 할 리스크
- 고분양가: 평당 7,000만~8,000만 원
- 제한적 안전마진: 주변 시세 대비 3억 원 수준
- 경사지 단지: 서달산 인접으로 언덕길 불편
- 국립현충원 인접: 일부 기피 수요 존재
- 규제 불확실성: 전매제한·실거주 의무 등
💭 종합 의견
흑석 써밋더힐은 입지와 브랜드 측면에서 분명한 강점이 있습니다. 하지만 높은 분양가로 인해 단기 시세차익을 기대하기는 어려울 수 있어요.
장기 실거주 목적이라면 준강남 입지와 신학군을 고려할 때 충분히 매력적인 선택지입니다.
투자 목적이라면 최종 분양가 공고 후 주변 시세와의 격차를 면밀히 따져보고 신중하게 결정하시길 권해드립니다.
마무리하며
2026년 3월 분양을 앞둔 흑석 써밋더힐, 어떠셨나요?
일반분양 424세대라는 희소성과 준강남 입지는 분명 매력적이지만, 예상 분양가가 만만치 않다는 점도 사실입니다.
청약을 고민 중이시라면:
- ✔️ 최종 분양가 공고 꼼꼼히 확인하기
- ✔️ 자금 계획 철저히 세우기
- ✔️ 실제 현장 방문해서 입지 체크하기
이 세 가지는 꼭 챙기시길 바랍니다!
궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요. 도움이 되셨다면 공유도 부탁드립니다! 😊
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