서울 강남구 개포동 구룡마을은 오랜 기간 도시 정비에서 제외되어 온 지역이다. 1970~1980년대 강남권 개발 과정에서 철거민들이 이주해 형성된 무허가 판자촌으로 주거 환경과 안전 문제를 이유로 재개발 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다.
서울시는 이 지역을 공공 주도 방식의 도시개발사업으로 전환해 공동주택 단지를 조성하는 계획을 추진해 왔으며, 최근 개발계획 변경안이 도시계획위원회를 통과하면서 사업이 본격적인 실행 단계에 들어섰다.
서울시·SH공사 중심 공공 주도 개발, 기존 거주민 재정착 고려
구룡마을은 강남권 입지에도 불구하고 기반 시설이 부족한 주거지가 장기간 유지되어 온 지역이다.
화재와 침수 위험, 노후 주택 문제 등이 반복적으로 지적되면서 공공 개입을 통한 정비 필요성이 커졌다. 서울시는 구룡마을 일대를 도시개발구역으로 지정하고 민간 주도 재개발이 아닌 공공 주도 방식의 도시개발사업을 추진해 왔다.
이번 개발은 단순한 주거지 정비를 넘어 기존 거주민의 재정착과 공공주택 공급을 동시에 고려한 구조를 취하고 있다. 사업 시행은 서울시와 서울주택도시공사가 중심이 되며 토지 보상과 소유권 이전 절차를 거쳐 공동주택 단지 조성을 목표로 한다.
이러한 방식은 강남권 내에서 보기 드문 공공 중심 개발 사례로 평가된다.
미리내집 1,691가구·임대 1,107가구·분양 941가구 구성
재개발 이후 구룡마을에는 총 3,739가구의 공동주택이 공급될 예정이다. 공급 물량은 성격에 따라 세 가지로 나뉜다.
신혼부부를 대상으로 한 장기전세주택 미리내집이 1,691가구로 가장 큰 비중을 차지한다. 이는 전체 공급 물량의 약 45%에 해당한다.
기존 거주민의 재정착을 위한 통합공공임대주택은 1,107가구가 계획되어 있다. 재개발 과정에서 발생할 수 있는 주거 불안을 최소화하기 위한 장치로 판단된다.
이와 함께 분양주택은 941가구가 공급될 예정이다. 공공임대와 장기전세, 분양주택이 함께 구성된 혼합형 단지라는 점에서 주택 공급 구조가 비교적 명확하게 구분되어 있다.
도시계획위 조건부 가결, 최고 30층 2027년 상반기 착공 계획
서울시는 2025년 7월 도시계획위원회를 통해 개포(구룡마을) 도시개발사업 개발계획 변경안을 조건부 가결했다. 이번 변경은 앞서 진행된 공동주택 설계 공모 당선작을 반영한 결과다.
이에 따라 공동주택용지 면적은 기존보다 확대됐고 용적률과 최고 층수 범위도 조정되었다. 최고 층수는 최대 30층까지 허용되며 이를 통해 주택 공급 효율을 높이겠다는 계획이다.
구룡산과 대모산에 인접한 경사지형의 특성을 고려해 입체보행로를 조성하는 등 보행 환경 개선 계획도 포함되었다.
현재 사업은 기본설계와 실시설계 단계에 있으며 2027년 상반기 공동주택 착공을 목표로 하고 있다. 전체 사업의 준공 목표 시점은 2029년으로 설정되어 있다.
구룡마을 재개발은 강남권 마지막 판자촌을 공공 주도 방식으로 정비해 대규모 주거단지로 전환하는 사업으로, 공급 물량의 상당 부분을 공공주택과 장기전세주택으로 구성한 점에서 주택 정책적 성격을 분명히 드러낸다.
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