서울 노원구 중계동 불암산 자락 백사마을 재개발이 2025년을 기점으로 본격 단계에 진입했다. 이 지역은 오랜 기간 개발제한과 사업성 문제로 정비가 지연되며 서울의 마지막 달동네로 불려왔다.
2009년 재개발정비구역 지정 이후 여러 차례 계획 변경과 사업자 교체를 거쳐 최근 정비사업 통합심의를 통과하면서 실행 단계로 넘어갔다. 지하 4층~지상 35층, 총 26개 동, 3,178세대 규모의 공동주택 단지로 조성될 예정이다.
2009년 구역 지정 후 LH 사업 포기, SH공사 참여로 방향 전환
백사마을은 1960년대 집단 이주로 형성된 이후 상수도와 전기 등 기본 기반시설이 부족한 상태에서 주거가 이어져 왔다.
1990년대 이후 인근 지역이 재개발로 아파트 단지로 변화하는 동안에도 개발제한구역에 포함되어 정비가 어려웠다. 2000년대 관련 제도 정비로 해제 가능성이 열리면서 2009년 재개발정비구역으로 지정됐고 같은 해 LH공사가 사업시행자로 선정되었다.
그러나 분양·임대 주택 구분 설계로 인한 위화감 우려, 기존 지형과 골목 유지 계획에 따른 사생활 침해 문제, 사업성 악화가 겹치며 사업은 진전되지 못했다. 2016년 LH공사가 사업을 포기한 이후 SH서울주택도시공사가 참여하면서 방향 전환이 이뤄졌다.
서울시는 제도 개선과 재검토를 병행했으며 주민·전문가와의 장기간 협의를 통해 통합 정비계획 수립으로 가닥을 잡았다.
분양·임대 혼합 배치 소셜믹스 적용, 기존 계획 대비 741세대 증가
2025년 4월 정비사업 통합심의를 통과한 계획에 따라 백사마을은 총 3,178세대 규모의 자연친화형 공동주택 단지로 조성된다.
이는 기존 계획 대비 741세대를 늘린 것으로 주택 공급 확대와 사업성 개선을 함께 고려한 결과다. 가장 큰 변화는 분양과 임대 단지를 물리적으로 나누지 않고 혼합 배치하는 소셜믹스 적용이다.
단지 내 위화감 발생 가능성을 줄이는 구조를 채택했다. 단지 높이와 스카이라인은 불암산 경관과의 조화를 고려해 계획되었으며, 차량 동선은 지하로 통합해 보행 안전을 우선했다.
내부에는 공공보행 통로와 개방형 녹지, 커뮤니티 시설이 포함돼 생활 편의성을 높이는 방향으로 설계됐다.
2025년 하반기 착공 목표, 공공 주도 정비 모델로 평가
현재 현장에서는 철거가 순차적으로 진행 중이며 아직 이주하지 않은 주민을 위한 대책도 병행되고 있다. 서울시는 2025년 하반기 착공, 2029년 상반기 준공을 목표로 사업을 추진한다.
이번 재개발은 장기간 표류하던 정비사업을 공공이 주도해 재가동했다는 점에서 의미가 있다. 저소득층 주거 안정과 도심 주택 공급을 동시에 고려한 설계, 장기간 주민 협의를 통해 합의를 이끌어냈다는 점이 특징이다.
백사마을 재개발은 16년간의 지연 끝에 실행 단계로 진입한 만큼, 향후 진행 과정과 결과가 서울의 공공 주거 정비 정책에 어떤 기준을 제시할지 주목된다.
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